Das Objekt
Dieses Haus ist ein charmantes Raumwunder. Es ist perfekt dimensioniert sowohl für eine kleine oder eine wachsende Familie – als auch für mehrere Generationen oder/und für Wohnen und Arbeiten unter einem Dach. Was von der Straße her wie ein handliches Einfamilienhaus wirkt, gibt seine variable Großzügigkeit erst preis, wenn man hineingeht und die Treppen hinauf- und hinunterläuft.
Die 30er Jahre Villa hat einen unverbaubaren Weitblick auf die Nidda-Auen!
Wo das Parterre mit einem großzügigen Eingang und Gäste-WC, Küche, Esszimmer und Salon samt Kamin, dazu einem großen Balkon den repräsentativen und dabei gemütlichen Rahmen für verschiedenste Facetten des Familienlebens bietet, von Essen und Lernen bis Spielen und Feiern, hält die obere Etage vier Zimmer für den Rückzug bereit, dazu ein großzügiges Bad mit Wanne und Dusche und ein separates WC.
Im Verandageschoss weiter unten liegen zwei weitere ruhige, geräumige Zimmer, beide mit Zugang zur großzügigen Veranda mit Geländer, die zum Teil überdacht ist. Bodentiefe Fenster lassen reichlich Licht hinein. Zur Straße hin finden sich Hauswirtschaftsraum, ein Duschbad und ein weiteres WC. Ein zweiter Zugang zum Haus, der Seiteneingang, führt auf die Außentreppe.
Im Gartengeschoss, in der untersten Ebene, bietet ein knapp 60 Quadratmeter großer Raum Licht und Blick in die Weite und völlige Zurückgezogenheit. Hier lässt es sich wunderbar arbeiten und werkeln, spielen und bauen, toben und tanzen – oder auch eine Serie von Anfang bis Ende gucken, ohne gestört zu werden. Ein kleiner Seitenraum bietet sich als Kaffeeküche oder Archiv an. Weitere trockene Kellerräume eignen sich zum Verstauen von Koffern, Kleidern, Weihnachtsdeko....
Vor den großen Glasschiebetüren lädt eine ebenerdige Terrasse ein, eine großzügige Treppe führt hinab in den riesigen verwunschenen Garten mit alten Obstbäumen. Er grenzt direkt an die Niddawiesen (ein eigenes Gartentor führt auf den Weg, an dem ein paar Schritte weiter mit dem Höllberg einer der schönsten Frankfurter Spielplätze liegt), hier gibt es neben einem Gartenhäuschen und vielen Verstecken viel Platz für Sandkisten, Schaukeln oder Fußballtore.
Der Garten sowie (bis auf eines) alle Zimmer und Terrassen sind nach Südwesten ausgerichtet und blicken weit in die Niddawiesen hinein.
Der Traum in Zahlen:
Ca. 875 m² großes Grundstück (inklusive Pachtgrundstück)
Ca. 750 m² Garten
Ca. 285 m² Wohnfläche
3 Süd-West-Terrassen mit Weitblick
16 Zentimeter Außenwanddämmung, 2- und 3-fach verglaste Fenster (2013)
10 Zimmer
4 Etagen
3 WCs/2 Bäder
2 Hauseingänge
1 Kamin
Energieeffizienzklasse B
Objektdaten
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Objektnummer
LR37EFH01
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Objektart
Einfamilienhaus
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Ort
Frankfurt am Main
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Baujahr
1934
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Letzte Modernisierung
2013
Zimmer
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Zimmer
10
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Schlafzimmer
8
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Badezimmer
2
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Balkone
1
Flächen
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Grundstücksfläche
ca. 875 m²
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Wohnfläche
ca. 285,4 m²
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Nutzfläche
ca. 43,09 m²
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Terrassenfläche
ca. 85,32 m²
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Gartenfläche
ca. 600 m²
Preise
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Kaufpreis
2.500.000 €
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Provision
Käuferprovision: 3,57 % des Kaufpreises inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer
Energieausweis
-
Energieausweistyp
Verbrauchsausweis
-
Energieeffizienzklasse
B
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Wesentlicher Energieträger
Gas
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Endenergieverbrauch
60.7 kWh / (m²*a)
Endenergieverbrauch
60.7 kWh / (m²*a)
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Ausstattung
Ca. 600 m² großer Süd-West-Garten zu den Niddawiesen mit Baumbestand
4 Etagen
10 Zimmer
7 Schlafzimmer
3 WCs/2 Bäder
3 nach Südwest ausgerichtete Terrassen mit Natursteinbelag und Metallgeländern:
Terrasse Verandageschoss: ca. 59 m², Terrasse Erdgeschoss ca. 19 m², Terrasse Obergeschoss ca. 7,7 m²
Großes Wohn- und Esszimmer mit angeschlossener Terrasse, Kamin, Einbauküche, Eingangsdiele, Garderobe und Gäste-WC
Hauswirtschaftsraum im Verandageschoss
Einbauschränke
2 Hauseingänge:
Haupteingang zum Erdgeschoss + Nebeneingang zum Verandageschoss
Kunststoff-Fenster zum größten Teil mit 2-facher und 3-facher Wärmeschutzsi-cherheitsverglasung mit Ug-Wert: 1.1 und 0,7 aus 2013 mit Rollläden
Bodentiefe Fenster im Veranda- und Gartengeschoss
Glatte weiße Wände und Decken
Massivparkettböden
- Schallschutz: Trittschalldämmung
Deckenhöhen:
2,70 m, 2,70 m, 2,60 m und 2,50 m
Sicherheits-Haustür
16 Zentimeter Außenwanddämmung (Sanierung 2013)
Komplett sanierter und neu gestalteter Vorgarten (2013)
Gedämmter Dachboden mit 16 cm Dämmstoff EPS 032 und Spanplatten inklusive wärmegedämmter Bodentreppe (2013)
Fassadensanierung und Dämmung der Außenfassaden mit 16 cm Wärmedämmverbundsystem EPS 035 (2012/2013)
Fußbodendämmung 11 cm (2013)
Gas-Brennwert-Heizung (2019)
Kamin = Warmluftkamin/Heizkamin
Energieeffiziensklasse B
Endenergieverbrauch 50,70 kWh/(m²*a)
Grundrisse
Sonstige Informationen
Ausbaupotential:
Zusätzliche Wohnfläche durch Ausbau der Terrassen: ca. 31,8 m²:
- 2011 genehmigt, aber nicht ausgeführt: Terrasse vor dem Gartengeschoss:
ca. 45,69 m² = zusätzliche ca. 22,84 m² Wohnfläche.
- 2011 genehmigt, aber nicht ausgeführt: Wintergarten im Verandageschoss:
ca. 17,97 m² = zusätzliche ca. 8,99 m² Wohnfläche.
Mögliche geschätzte mögliche Wohnfläche lt. Bebauungsplan NW 82d Nr. 3 aus 1968: 900 m².
Bodenrichtwert vom 1.1.2024: 1.900 €/m² - zum 710 m² großen Grundstück ergäbe sich dann ein Bodenwert in Höhe von 1.349.000 €.
Lage aufgrund des Frankfurter Mietspiegels: Sehr gute Wohnlage.
Die Pacht für das von der Stadt Frankfurt am Main hinzu gepachtete Grundstück beläuft sich auf 84,15 € pro Jahr.
Hinweis: Da wir Objektangaben nicht selbst ermitteln, übernehmen wir hierfür keine Gewähr. Dieses Exposé ist nur für Sie persönlich bestimmt. Eine Weitergabe an Dritte ist an unsere ausdrückliche Zustimmung gebunden und unterbindet nicht unseren Provisionsanspruch bei Zustandekommen eines Vertrages. Alle Gespräche sind über unser Büro zu führen. Bei Zuwiderhandlung behalten wir uns Schadensersatz bis zur Höhe der Provisionsansprüche ausdrücklich vor. Zwischenverkauf ist nicht ausgeschlossen. Unsere Allgemeinen Geschäftsbedingungen gelten als vereinbart, soweit dieses Exposé nicht abweichende Regelungen enthält.
Die von Käufer im Falle des Ankaufs an De Booij Immobilien, bzw. Herrn Hendrik de Booij, zu zahlende Maklerprovision beträgt 3,57 % des Kaufpreises inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer in Höhe von 19 %.
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